Мадейра для більшості українців звучить як синонім відпочинку, океану й тепла. Але останні два роки цей атлантичний острів дедалі частіше стає не туристичним пунктом, а новим домом. Для тих, хто переїхав у Португалію після початку війни, або просто шукає стабільності й безпечного місця для життя. Це ті речі, що особливо цінуються після довгих років турбулентності. Для українців, які переїхали за програмою тимчасового захисту, цей португальський архіпелаг часто стає місцем другого старту: з роботою, дітьми у школі та мрією про власне житло.
Тут не бракує сонця, немає зими, а місцеві ставляться до новоприбулих з дивовижною доброзичливістю.
Залишається питання, яке хвилює кожного, хто починає тут життя з нуля: чи реально купити житло на Мадейрі — і не лише за власні гроші, а в кредит?
Навіть, якщо мрія про квартиру чи невеликий будинок на острові здається досяжною, перше запитання зазвичай звучить дуже просто: за які кошти придбати житло. Чи дадуть іпотеку?
Банки не бояться іноземців
На відміну від багатьох країн ЄС, португальські банки досить відкриті до іноземних клієнтів. Вони охоче розглядають заявки від тих, хто переїхав нещодавно, головне: мати підтверджені доходи. Але деталі мають значення: статус покупця визначає практично все: від суми першого внеску до відсоткової ставки.
Для резидентів і переселенців зі статусом тимчасового захисту ситуація виглядає напрочуд позитивно. У банку до них ставляться майже так само, як до громадян Португалії. Початковий внесок може становити лише 10–20 %, а решту до 90 %, профінансує банк. Не потрібно складних довідок чи довгих черг: достатньо паспорта, податкового номера (NIF), рахунку в банку та підтвердження доходів. Документ про тимчасовий захист замінює посвідку на проживання.
Інша ситуація у тих, хто не має статусу проживання — інвесторів чи віддалених покупців. Тут банки більш обережні: вони готові профінансувати 60–70 % вартості житла, а решту доведеться внести самостійно. Потрібно буде надати перекладені документи, підтвердити джерела доходу за кордоном, показати стабільні надходження за останній рік.
Скільки коштує кредит
Іпотечні ставки в Португалії формуються за двома основними моделями. Плаваюча ставка базується на показнику Euribor і спреді банку зазвичай близько 0,9 %, тому загалом виходить близько 3 % річних. Фіксована ставка трохи вища, від 3,5 %, але дає відчуття стабільності.
Найпопулярніший варіант зараз — змішана ставка, коли перші два-три роки фіксована (приблизно 2,5 %), а далі переходить у плаваючу. Це дозволяє спокійніше почати виплати і скористатися потенційним зниженням ставок у майбутньому.
Максимальний строк іпотеки залежить від віку: молодші покупці можуть розраховувати на кредит до 40 років, старшим банк скорочує термін, щоб завершити виплати до пенсії.
Чому банки готові кредитувати українців
Португальська банківська система працює у стабільній моделі — кредити забезпечуються реальною нерухомістю, а не спекуляціями. На Мадейрі попит на житло стабільно зростає, і банки розуміють, навіть у разі дефолту майно не втратить вартості.
Для українців, які мають статус тимчасового захисту, це відкриває вікно можливостей. Фактично, держава Португалія визнає їх офіційно присутніми на території країни, тож банки можуть розглядати їх як місцевих. Якщо доходи стабільні, ризик для фінансових установ мінімальний.
Крім того, попит на житло на Мадейрі не зменшується. Навпаки, за останні роки він зріс: острів приваблює європейців, які шукають спокій і стабільність, і це підтримує ринок навіть у часи економічних коливань.
Чи все так просто?
Процес подання документів може виявитися складнішим, ніж здається на перший погляд. Часто банки вимагають виписки про рух коштів за пів року, офіційні переклади довідок з України або країни, де працює покупець, і навіть підтвердження фінансової резиденції в окремих випадках.
Додаткові витрати— це ще один момент, який недооцінюють новоприбулі. Податки на придбання, страхування, нотаріальні збори, оформлення документів складають до 6–8 % від вартості угоди. Тому навіть якщо банк покриває 90 % ціни житла, потрібно мати запас власних коштів.
І все ж для більшості переселенців це шанс, який важко переоцінити. Замість того, щоб орендувати помешкання за високими цінами, можна поступово виплачувати своє.
Реалії для інвесторів
Іноземці без статусу проживання розглядають Мадейру не лише як місце для життя, а й як безпечну інвестицію. Попит на короткострокову оренду, особливо в столиці Мадейри, Фуншалі, залишається високим. Банки тут суворіші та фінансують максимум 70 %, жорсткіше контролюють документи, і, ретельно перевіряють реальність вашого доходу.
Така політика не є проявом недовіри, а радше наслідок стабільної економічної обережності. Банк має переконатися, що іноземець не залишить борг після першої ж можливої кризи.
Кредит не мрія, а план
Правильна підготовка до іпотеки — ключ до успішної угоди. Ті, хто підходить до процесу системно, зазвичай отримують схвалення без проблем. А от спроби оформити іпотеку «на удачу», без підтвердження офіційних доходів, без рахунку в португальському банку чи без перекладу документів закінчуються розчаруванням.
На Мадейрі, як і всюди в Європі, банки люблять передбачуваність. Якщо ви доводите, що можете сплачувати — ви вже їх клієнт, незалежно від того, який у вас паспорт.
Важлива інформація! До кінця 2026 року для молоді до 35 років, і для українців з тимчасовим заходом також, діє пільговий режим кредитування.
У Португалії працює спеціальна державна програма для молоді, яка дозволяє отримати до 100% фінансування вартості житла. Держава надає гарантію до 15% кредиту, що суттєво спрощує отримання іпотеки.
Для нерухомості вартістю до 330 500 € передбачено повне звільнення від податків IMT та Imposto do Selo.
Максимальна вартість об’єкта для участі в програмі — до 450 000 €.
Основні умови програми:
- Вік: 18–35 років.
- Податкове резидентство Португалії.
- Річний дохід: не вище 8-го рівня IRS (приблизно до 83 696 €).
- Відсутність іншої нерухомості у власності.
- Немає боргів перед Finanças та Segurança Social.
- Нерухомість купується як перше постійне житло.
- Раніше не використовувалася державна гарантія.
Практичні поради тим, хто планує купити житло в кредит
1. Почніть із податкового номера (NIF). Без нього неможливо ні відкрити рахунок, ні підписати договір купівлі.
2. Відкрийте рахунок у португальському банку заздалегідь. Це спростить перевірку документів і прискорить подання заявки.
3. Зберіть повний пакет доказів доходів. Довідка про зарплату, контракт, банківські виписки за останні 6–12 місяців є обов’язковими.
4. Запитайте попередні пропозиції у кількох банків. Різниця в умовах може бути суттєвою, особливо щодо страхування й комісій.
5. Не нехтуйте допомогою кредитного брокера. У Португалії це поширена практика, і фахівці часто мають доступ до умов, які звичайному клієнту не пропонують.
6. Закладіть додаткові витрати. Податки, нотаріус, оцінка майна, страхування, усе це може додати до 8 % до вартості угоди.
7. Не поспішайте. Краще витратити більше часу на збір документів, ніж отримати відмову через формальність.
Мадейра — не просто місце, де море зустрічає небо. Це територія, де поєднуються спокій, європейські закони і справжня відкритість до тих, хто шукає спокій і стабільність. Для українців, купівля житла в Європі вже не розкіш, а можливість, що стала цілком реальною.
Авторка
Яна Лоскутова
Власниця ріелторської агенції “Legal estate” у Португалії
