З подяками та погрозами. Як працює голова ОСББ у Києві

Як здивувати пожежників, заспокоїти мешканців, отримати гроші від держави? Вікенд завітав у ЖК «Перовський» і поговорив з його головою Олександром Денисенком про те, як керувати будинками в Києві.

ЖК «Перовський» — це два будинки на 564 квартир, 800 співвласників.

Перші роки цим житловим комплексом управляв ЖЕК, підконтрольний забудовнику. А потім стався конфлікт через підсобні приміщення будинку. Майстриня ЖЕКу повідомила, що там планують розмістити ремонт одягу, поліцію тощо. Причому згоди мешканців ніхто не питав.

Мешканці обурилися, написали листи з вимогою передати ці приміщення для зберігання дитячих візочків, санчат, велосипедів та іншого. І змогли відстояти майно. Головним рушієм боротьби був Олександр, якого сусіди добре запам’ятали по тій історії. Навколо нього згуртувалася команда активних, небайдужих, ініціативних людей, готових брати участь в управлінні своїм майном. Ця ініціативна група згодом стала правлінням створеного ОСББ, а Олександр — його головою.

Як усе починалось

— Звісно, це був непростий шлях. Є люди, які завжди проти всього. Були такі й у нас. Казали: ви будете красти, наживатися, а ЖЕК — це прекрасно. Кричали: куди ви лізете, що ви робите? Ви ж нічого не вмієте!

Зараз, коли працюємо вже дев’ять років, багато хто визнав свої помилки й тепер дякує. Скажімо, одна мешканка боялася, що ми візьмемо кредит, а сусідам доведеться його виплачувати. Зараз часом питаю при зустрічі, чи не тривожиться вона. Відповідає, що все чудово.

Складно було не лише зібрати потрібну кількість голосів, щоб створити ОСББ. Треба було ще подолати спротив колишнього управителя, якій волів просто збирати гроші, нічого не вкладаючи в ремонти та поліпшення. Той підкупив одного мешканця, що зловживав алкоголем. І наступні два роки сусід судився, вимагав визнати установчі збори недійсними. Допомагали юристи колишньої компанії-управителя. Суд сусід програв, навіть пристойну суму компенсації сплатив.

Які проблеми розв’язували першими

Коли приймали будинок на баланс, побачили повний хаос: купа всього вкрадено, вивезено, інше не працює, треба відновити. Хаос був не лише в будинку, а й на прибудинковій території. Машини стояли на тротуарах, бордюрах, навіть на дитячому майданчику.

Один сусід закупив бетонні сфери, ми радилися, розставляли їх так і так. Намагалися так організувати рух, щоб авто не їхали назустріч одне одному. Намалювали стрілочками напрям руху. Стільки хейту було! А потім люди звикли й уже кажуть: «Як зручно стало, як же ми без цього жили?»

До створення ОСББ підштовхнула ситуація з оплатою за опалення. Розподілом тепла тоді займалося Київтеплоенерго, робило воно це хаотично, розказує Олександр. За обігрів місць загального користування мешканці платили більше, ніж за споживання у власній квартирі за лічильником.

Тепер мешканці ЖК мають особистий кабінет, через який передають показники тепла. Самі цифри відчутно змінилися в кращу сторону. А поки налаштовували систему, знайшли в будинку купу поламаних лічильників і кількох хитрунів, у яких в лічильниках були спеціальні вставки: людина теплом користується, але сплачують всі інші мешканці. Ці схеми припинили. А ще впроваджували реальну енергоефективність.

— Щоб знайти підрядників на всі ці роботи, радилися зі знайомими. У нас поруч великий комплекс «Паркові озера», це такий «ЖК маминої подруги». Там у голів правління чималий досвід управління своїм будинком. То ми питали їхніх порад.

Змінили чимало підрядників, бо вимогливі до якості послуг. Наприклад, перебрали декілька компаній з вивозу побутового сміття, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, протипожежної автоматики. А двірників, прибиральників шукали самі, розвішували оголошення.

Є міський проєкт 70 на 30: за ним ми замінили вхідні двері на енергоефективні. Також все освітлення замінили, утеплили всі труби, зробили систему диспетчеризації. Можемо не ходити знімати показники лічильників по воді, теплу. Заходиш через комп’ютер і бачиш навіть, яка температура в коридорі, в місцях загального користування, які тепловтрати.

Як інспекторів шукали

Однією з перших справ Олександра та його команди стало відновлення протипожежної системи.

— Ми єдине ОСББ Києва, де дійсно повністю працююча система протипожежної автоматики, димовидалення. Це коли при задимленні включається величезний вентилятор на кожному поверху, дим витягує наверх.

У нас є вода в пожежних гідрантах, постійно перевіряємо, зливаємо, насоси привели до ладу, вогнегасники в усіх щитках справні. Це дуже дорого, але ми не збирали додаткові кошти на ці покращення.

Коли шукали відповідну компанію для роботи з протипожежною системою, прийшов «пожежник» і питає: «Вам же треба просто на папері галочку поставити?»

Олександр пояснив: треба зробити, щоб система працювала. Інспектори зізнались: ніколи такого не робили. Зазвичай вони приходять, ставлять «галочку», а компанія бере за це гроші.

Зараз система в ЖК працює. Сигнал передається на пульт постійного протипожежного спостереження, де його відстежує цілодобовий диспетчер. Спочатку система спрацьовувала на побутові задимлення, а тепер люди звикли, що не варто курити в коридорі та квартирі, бо спрацюють датчики, завиє сирена.

Без ремонтів ніяк

Взяли за правило кожні два роки робити ремонт. Спочатку ремонтували перший під’їзд, через два роки другий, потім третій.

Голова ОСББ не лише питає думки співвласників, а й замовляє у тих виконання проєктних робіт і безпосередньо ремонтних: любить, щоб в орендованих приміщення працювали ті, хто тут живе. І ремонти щоб робити люди, які тут живуть. Усі ремонти в усіх під’їздах так і зроблені.

Як війна змінила ЖК

— Про те, що місто включило наш підземний паркінг до мапи укриттів, ми дізналися, коли прийшов інспектор, щоб перевірити, чи відповідає наш паркінг протипожежним вимогам. Раз навіть приїжджали з адміністрації, перевірили лавочки та стільці, які ми поставили в паркінг власним коштом.

У нас і буржуйка є! А ще я взяв причеп, поїхав до нашого рідного зеленбуду Дніпровського району і купив у них дрова. У паркінгу є санвузол, то й туди ми все потрібне закуповуємо. Звісно, наше укриття приймає усіх охочих, не тільки мешканців ЖК.

Коли почалися вимкнення електроенергії, закупили маленькі генератори. Тут подякую місту: воно частково компенсувало їхню вартість. Ми витратили тисяч 20-30 тисяч власних. За рахунок тих генераторів підключили воду й опалення.

У 2024 році розробили проєкт на 2,5 мільйона та винесли його на загальні збори. Мова йшла про придбання потужного генератора вартістю понад мільйон гривень. Влітку ми зібралися і проголосували, а в листопаді вже запустили. Встигли до відключень і морозів. Тож цієї зими не відчували особливого дискомфорту: у нас були вода, опалення, світло в коридорах, ліфти працювали, було навіть освітлення на прибудинковій території. У кожному під’їзді у консьєржів свої пункти незламності, де можна зарядити гаджети, чайник підігріти.

Але ці чотири місяці вартували багато роботи, нервів і походів по допитах, бо деякі ініціативні товариші, які не хотіли сплачувати прийнятий зборами внесок у 4000 гривень, писали запити та скарги й вимагали посадити голову ОСББ.

Зробили ми все власним коштом, але потім подали документи й отримали частковому компенсацію вартості цього проєкту.

Загалом треба уважно стежити за всіма можливостями: завдяки проєкту «Світлодім» ми на два будинки отримали 600 тисяч гривень, придбали чотири інвертора: два по 30 кВт і два по 50 кВт. Мріємо, щоб інверторно-акумуляторна система стала основною, щоб менше витрачати солярки. За минулий опалювальний сезон ми спалили 17 кубів солярки. Це приблизно мільйон гривень.

Як може заробляти ЖК

— Деякі приміщення ми здаємо в оренду за офіційними договорами. Поки не створили ОСББ, навіть не знали, скільки комірок, колишніх сміттєзбірників та підвалів маємо. Тепер здаємо їх під різну діяльність. Перевагу віддаємо нашим співвласникам: вони там стрижуть, ремонтують одяг, роблять манікюр, готують каву та печуть смаколики.

На даху стоїть вишка мобільного оператора, встановлена ще за колишнього управителя. Зараз вона нам приносить щомісяця 13 000 гривень. Усі провайдери, які працюють в будинку, теж вносять невелику плату на рахунок ОСББ: хтось 800, хтось 2200 гривень залежно від кількості абонентів.

Разом із приватним садочком, який працює в приміщеннях будинку, обладнали дитячий майданчик, самостійно обладнали спортивний, якого в нас за планом не було. А коли відкривали, хтось з мешканців у натовпі радів: «Нарешті Кличко щось зробив».

До чого готуватися голові

Батько трьох дітей, Олександр визнає: робота займає весь його час. Він цілодобово на зв’язку з мешканцями.

— Вихідні, свята, ранок, ніч, особливо якщо аварії трапляються. Там графіті у дворі намалювали, тут автоматичний полив не вмикається — у всьому треба розбиратися і приймати рішення.

Комунікацію ведуть у вайбері та фейсбуці.

— Ще є хороший мобільний застосунок ДАХ, інтегрований з Дія.Підписом, він допомагає в голосуванні. Люди, які не перебувають в Україні, мають можливість голосувати, брати участь в управлінні своїм майном через цей застосунок. Навіть сваритися там можна.

Олександр зізнається: щоб працювати головою ОСББ, треба мати міцні нерви. Якось родичі померлого мешканця звинуватили голову ОСББ, що той виніс з квартири неіснуючий пістолет та 50 тисяч доларів. За ці роки він мав купу судових позовів різного штибу: від кримінальних до захисту честі та гідності.

— Буває, дзвонять з погрозами: чому ліфт не працює? У нас карточки для користування ліфтами. Ми поставили генератори, щоб ліфти працювали під час відключень, а дехто традиційно не хотів платити, сподіваючись їздити за чужий рахунок. Людина підходить, поїхати не може. Але потрапити в квартиру ніхто не перешкоджає. Будь ласка, піднімайтеся сходами, які освітлюються, до речі, від генератора.

Так, це важка робота. Але хтось має взяти відповідальність, порахувати кошториси, брати участь у програмах, які держава і місто створюють. Не треба чекати, що хтось за вас це зробить: ЖЕК, президент, уряд, але не ми. Має сформуватися відчуття власника, відповідальність. Від тебе залежить твоя власність: доглянута чи ні, буде розвиватися чи ні, буде капіталізуватися чи ні.